Comprar casa é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Para a compra ser oficial, é necessário realizar a escritura do imóvel. Neste artigo, explicamos de forma clara e objetiva quais os custos envolvidos, os documentos necessários e os impostos a pagar. Continue a ler para saber como se preparar para este processo e evitar surpresas.
Quais são os custos da escritura de um imóvel?
O custo da escritura de um imóvel em Portugal depende de diversos fatores, como o valor do imóvel, a localização e a entidade responsável por realizar a escritura (notário, conservatória ou advogado). Estes custos podem variar, mas, em média, situam-se entre 500€ e 1.000€. Abaixo, detalho os principais componentes do custo da escritura:
Emolumentos notariais:
Os emolumentos correspondem aos honorários cobrados pelo notário ou pela conservatória para a formalização da escritura. Estes valores são fixados por tabelas oficiais e variam de acordo com o valor do imóvel. Pode também optar por advogados que estão habilitados a realizar escrituras, com preços variáveis.Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT):
Este é um dos maiores encargos ao realizar a escritura. O IMT é um imposto obrigatório que deve ser pago antes da escritura e é calculado com base no valor do imóvel ou no valor patrimonial tributário, sendo aplicadas taxas progressivas. Para imóveis destinados a habitação própria e permanente, as taxas variam entre 0% e 6%, consoante o valor do imóvel.Imposto de Selo:
O Imposto de Selo corresponde a 0,8% do valor de compra do imóvel. Este imposto é também obrigatório e deve ser pago antes da celebração da escritura.
Além destes, outros custos podem estar associados à escritura de um imóvel, como a taxa de registo predial, que é obrigatória para oficializar a transferência de propriedade na conservatória do registo predial.
Resumo dos principais custos da escritura:
- Emolumentos notariais: variáveis, consoante o valor do imóvel e a entidade responsável.
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões): depende do valor do imóvel e da sua finalidade (habitação própria ou não).
- Imposto de Selo: 0,8% do valor de compra.
- Taxa de registo predial: valor fixo para registar o imóvel na conservatória.
Para garantir que compre todos os custos envolvidos e esteja preparado para este processo, é aconselhável contar com o apoio de um advogado especializado em transações imobiliárias.
Documentos necessários para a escritura
Para formalizar a compra de um imóvel, é fundamental que todos os documentos estejam em ordem antes de marcar a escritura. Estes documentos garantem que o processo seja transparente, legalmente válido e que o imóvel possa ser transferido sem problemas. Aqui está a lista detalhada dos documentos mais importantes:
Cartão de Cidadão ou outro documento de identificação:
Este documento comprova a sua identidade no momento da escritura. Caso não tenha Cartão de Cidadão, pode utilizar o passaporte ou outro documento válido com fotografia.Caderneta Predial atualizada:
Este documento, obtido através das Finanças, identifica o imóvel e contém informações essenciais como a localização, área e o valor patrimonial tributário (VPT). É obrigatório que esteja atualizada.Certidão Predial Permanente:
Emitida pela Conservatória do Registo Predial, esta certidão prova a situação jurídica do imóvel. Comprova quem é o proprietário, se há hipotecas ou outros encargos pendentes sobre o imóvel.Licença de Habitação (se aplicável):
Para imóveis destinados a habitação, a licença emitida pela câmara municipal certifica que o imóvel pode ser utilizado como residência. Este documento é obrigatório para todas as propriedades construídas após 1951.Comprovativo de pagamento do IMT e do Imposto de Selo:
Antes de realizar a escritura, é necessário pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) e o Imposto de Selo, ambos cobrados pela Autoridade Tributária. O comprovativo de pagamento é exigido para a formalização da escritura.Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), caso exista:
Se as partes celebraram um CPCV, este documento deve ser apresentado na escritura. Contém os termos acordados para a venda, como o preço e o prazo de concretização da compra.Declaração de não dívida às Finanças e à Segurança Social:
Esta declaração atesta que o vendedor não tem dívidas fiscais nem contributivas. Embora nem sempre seja exigida, é recomendada para garantir que o vendedor está em conformidade com as suas obrigações legais.
Checklist dos documentos para a escritura:
- Cartão de Cidadão ou passaporte
- Caderneta Predial atualizada
- Certidão Predial Permanente
- Licença de Habitação (se aplicável)
- Comprovativo de pagamento do IMT e Imposto de Selo
- Contrato-Promessa de Compra e Venda (se existir)
- Declaração de não dívida às Finanças e Segurança Social
Lembre-se de verificar sempre se os documentos estão atualizados e corretos antes de marcar a escritura, para evitar atrasos no processo de compra do imóvel.
Impostos a pagar na escritura de imóvel
Ao realizar a escritura de um imóvel, é fundamental estar informado sobre os impostos obrigatórios, pois estes podem representar uma parte significativa dos custos. Os dois principais impostos a pagar são o IMT e o Imposto de Selo. Em alguns casos, podem aplicar-se ainda outros impostos, dependendo do valor e da localização do imóvel. Aqui está uma explicação mais detalhada:
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
O IMT é um imposto pago sempre que há uma transmissão de propriedade. O valor deste imposto depende do tipo de imóvel (habitação própria ou secundária, terrenos, etc.) e do valor da venda. Existem tabelas progressivas aplicáveis, onde o imposto é calculado de forma escalonada. Imóveis destinados a habitação própria e permanente beneficiam de uma isenção de IMT para valores até 97.064€.
Exemplos de taxas de IMT para habitação própria:
- Até 97.064€: Isento;
- De 97.064€ a 132.774€: Taxa média de 2%;
- De 132.774€ a 250.000€: Taxa média de 5%.
Imposto de Selo
Este é outro imposto obrigatório na compra de um imóvel. O valor do Imposto de Selo é de 0,8% do valor total da compra. Por exemplo, se comprar um imóvel por 200.000€, pagará 1.600€ de Imposto de Selo. Este imposto deve ser pago antes da realização da escritura.
Impostos específicos para imóveis de alto valor
Se o imóvel que está a adquirir tem um valor superior a 1 milhão de euros, existem taxas adicionais a considerar. Para além do IMT e do Imposto de Selo, pode ser aplicada uma Taxa Adicional ao IMI (AIMI), que incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. Este imposto é pago anualmente, e a taxa é de 0,7% a 1%, dependendo da titularidade do imóvel (particular ou empresa).
Resumo dos impostos a pagar na escritura:
- IMT: Varia entre 0% e 7,5%, dependendo do valor do imóvel e da finalidade (habitação própria ou secundária);
- Imposto de Selo: 0,8% do valor da compra;
- Outras taxas: Aplicáveis para imóveis de valor superior a 1 milhão de euros, como a Taxa Adicional ao IMI.
Para garantir que tudo está em ordem e evitar erros, é recomendável contar com o apoio de um advogado especializado no processo de escritura e compra de imóvel.
Quem pode realizar a escritura de um imóvel?
A escritura de um imóvel é um passo fundamental para oficializar a compra de uma casa ou terreno. A realização deste ato solene pode ser feita em diferentes entidades, dependendo das necessidades do comprador e do vendedor. Aqui estão as principais opções:
Cartórios notariais:
São uma das formas mais comuns de realizar a escritura de um imóvel. Os notários são profissionais especializados em validar e formalizar documentos legais. Num cartório notarial, o notário assegura que todos os documentos estão corretos e que ambas as partes compreendem o contrato.
Vantagem: Rapidez e segurança no processo.Conservatórias do Registo Predial:
As conservatórias podem realizar a escritura do imóvel, registando o ato diretamente nos seus sistemas. Além disso, também são responsáveis por atualizar o registo predial do imóvel, o que torna o processo integrado e eficiente.
Vantagem: Menos passos burocráticos, tudo num só local.Advogados habilitados:
Em alguns casos, um advogado com poderes especiais pode realizar a escritura, oferecendo uma alternativa mais personalizada, especialmente em transações mais complexas. Ter o acompanhamento de um advogado pode ser útil para esclarecer dúvidas legais e assegurar que todo o processo decorre conforme a lei.
Vantagem: Apoio jurídico contínuo e adaptação a casos específicos.
Dica importante: Independentemente da entidade escolhida, é essencial garantir que o profissional tem experiência e conhecimento das normas legais aplicáveis à escritura de imóveis. Erros neste processo podem gerar problemas legais futuros, como a nulidade do contrato ou dificuldades no registo do imóvel.
Principais vantagens de cada opção:
- Cartórios Notariais: Garantem segurança e eficiência na formalização de documentos.
- Conservatórias: Processos integrados com registo predial direto.
- Advogados Habilitados: Ideal para casos complexos e apoio jurídico personalizado.
A escolha da entidade para realizar a escritura dependerá da sua preferência e da complexidade da transação. Certifique-se de que todos os documentos estão corretos e de que recebe o apoio necessário para evitar complicações.
Como poupar nos custos da escritura?
Poupar nos custos da escritura de um imóvel é possível, desde que se tenha atenção a alguns fatores importantes durante o processo de compra. A primeira forma de poupança envolve a comparação de preços entre diferentes notários e conservatórias. As taxas e emolumentos podem variar de um local para outro, por isso, vale a pena pedir orçamentos em várias instituições e escolher a opção mais económica. Além disso, alguns advogados também estão habilitados a realizar escrituras, podendo oferecer condições mais vantajosas.
Outro ponto a considerar é a possibilidade de negociar certos custos com o vendedor. Em alguns casos, especialmente quando a compra é feita diretamente ao proprietário (sem mediação de imobiliária), é possível acordar que o vendedor assuma parte das despesas associadas à escritura, ou que haja uma divisão dos custos. Esta negociação pode ser facilitada se o comprador e o vendedor mantiverem um diálogo aberto desde o início da transação.
Além disso, se o imóvel em questão for a primeira habitação ou tiver um valor inferior a determinados limites, poderá beneficiar de reduções no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Certifique-se de que está a par de todas as isenções fiscais disponíveis, consultando um advogado ou especialista em impostos.
Aqui estão algumas dicas práticas para poupar nos custos da escritura:
- Compare os preços entre notários, conservatórias e advogados que ofereçam o serviço de escritura;
- Negocie com o vendedor a partilha dos custos, especialmente em vendas diretas;
- Verifique se tem direito a isenções ou reduções no IMT e outros impostos;
- Esteja atento às campanhas ou serviços de escrituras simplificadas, que podem ter custos mais baixos;
- Evite intermediários quando possível, o que pode reduzir taxas e comissões.
Passos seguintes após a escritura
Após a assinatura da escritura de compra e venda, o processo ainda não está completamente concluído. Há algumas formalidades adicionais que precisa de tratar para garantir que o imóvel está devidamente registado e atualizado junto das entidades competentes. A seguir, detalhamos cada passo para que saiba exatamente o que fazer.
Registar o imóvel na Conservatória do Registo Predial
Assim que a escritura for celebrada, o próximo passo é registar o imóvel em seu nome na Conservatória do Registo Predial. Este registo é fundamental, pois só a partir dele o imóvel passa a estar oficialmente no seu nome. Este processo é necessário para evitar qualquer contestação futura sobre a titularidade do imóvel.Atualizar a Caderneta Predial na Autoridade Tributária
A Caderneta Predial é o documento que identifica o imóvel em termos fiscais, e deve ser atualizada junto da Autoridade Tributária. Após o registo, o novo proprietário deve assegurar que este documento reflete a nova titularidade. Este passo é importante, pois garante que o imóvel está corretamente associado ao novo proprietário para efeitos fiscais, incluindo o pagamento do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).Solicitar a alteração da morada fiscal
Se o imóvel que adquiriu vai ser a sua nova residência principal, deve alterar a sua morada fiscal na Autoridade Tributária. Esta mudança assegura que a correspondência fiscal, como avisos de pagamento do IMI, é enviada para o endereço correto. Este passo pode ser feito online no Portal das Finanças, de forma rápida e simples.Comunicar a nova morada às entidades de serviços públicos
Se o imóvel será a sua residência permanente, é importante notificar as várias entidades de serviços públicos, como água, eletricidade, gás e telecomunicações, sobre a alteração de morada. Assim, evitará interrupções nos serviços e garantirá que todas as faturas estão no seu nome.
Resumo dos passos:
- Registar o imóvel na Conservatória do Registo Predial;
- Atualizar a Caderneta Predial na Autoridade Tributária;
- Solicitar a alteração da morada fiscal no Portal das Finanças;
- Informar as entidades de serviços públicos (água, eletricidade, gás, etc.) sobre a nova morada.
Seguir estes passos ajuda a garantir que a transferência de propriedade se efetua de forma completa e sem problemas, assegurando que todos os registos e documentos estão em conformidade.
Conclusão
Realizar a escritura de um imóvel é um dos passos mais importantes na compra de uma casa, sendo essencial para oficializar a transferência de propriedade. No entanto, este processo envolve vários custos e requer a preparação de documentos específicos, o que pode gerar dúvidas e incertezas. A melhor forma de garantir que tudo corre bem é contar com o apoio de profissionais qualificados, como advogados especializados em direito imobiliário, que o podem ajudar a navegar por todas as etapas de forma segura e eficiente.
Recorrer a um advogado para acompanhar o processo da escritura pode evitar problemas legais futuros e garantir que todos os detalhes, desde os impostos até à documentação, estão em conformidade com a lei. Assim, terá mais tranquilidade e evitará surpresas desagradáveis.
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Porque deve contar com um advogado para a escritura do imóvel?
- Revisão detalhada dos documentos;
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FAQ - Perguntas Frequentes
O custo da escritura de um imóvel pode variar dependendo de vários fatores, como o valor da propriedade, a localização e os emolumentos aplicados pelo notário ou conservatória. Em média, pode esperar pagar entre 500€ a 1.000€. Estes valores incluem não só os honorários do notário ou conservatória, mas também os impostos a pagar, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT) e o Imposto de Selo. Importa referir que, no caso de imóveis de maior valor, os custos podem ser superiores, sobretudo devido ao valor mais elevado do IMT.
Componentes principais do custo da escritura:
- Emolumentos notariais: Honorários cobrados pelo notário ou conservatória para formalizar o contrato.
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): Calculado com base no valor do imóvel, sendo obrigatório o seu pagamento antes de realizar a escritura.
- Imposto de Selo: 0,8% do valor de compra do imóvel.
Para realizar a escritura de um imóvel, é importante garantir que todos os documentos estão preparados com antecedência, evitando atrasos ou complicações no processo. Os documentos principais que vai precisar incluem:
- Caderneta Predial: Documento emitido pela Autoridade Tributária que identifica o imóvel e os seus elementos fiscais.
- Certidão Predial Permanente: Documento que comprova a situação jurídica do imóvel, emitido pela Conservatória do Registo Predial.
- Licença de Utilização (ou Licença de Habitação, quando aplicável): Documento necessário para confirmar que o imóvel pode ser habitado ou utilizado conforme a sua finalidade.
- Comprovativo de pagamento do IMT: Este imposto deve ser pago antes da escritura e o comprovativo é obrigatório para formalizar a compra.
- Imposto de Selo: Comprovativo de pagamento deste imposto, que é obrigatório no momento da escritura.
- Identificação pessoal: Cartão de Cidadão ou outro documento de identificação válido.
Na maioria dos casos, o comprador é quem assume os custos da escritura, incluindo os impostos e emolumentos. No entanto, este é um ponto que pode ser negociado entre as partes durante a fase de negociação da compra. Em algumas situações, como parte de uma estratégia de venda, o vendedor pode aceitar pagar uma parte ou a totalidade destes custos.
Se a escritura de compra e venda não for formalizada, o imóvel não passa oficialmente para o nome do comprador, o que significa que a transmissão de propriedade não se concretiza de forma legal. Isto pode resultar em complicações graves, como:
- O comprador não pode registar o imóvel em seu nome.
- Dificuldade em aceder a créditos bancários ou seguros para o imóvel.
- Risco de problemas fiscais, uma vez que a propriedade continua registada em nome do vendedor.
Sim, é possível realizar a escritura sem um notário. Em Portugal, a escritura pode ser feita em:
- Conservatórias do Registo Predial, que têm competência para formalizar contratos de compra e venda.
- Advogados habilitados, que podem autenticar contratos e garantir a sua validade jurídica.
Esta flexibilidade pode ser vantajosa para quem deseja reduzir custos ou simplificar o processo.
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto obrigatório que deve ser pago antes de realizar a escritura. O valor deste imposto depende do preço do imóvel e da sua finalidade (habitação própria permanente ou secundária, por exemplo). Sem o pagamento deste imposto, a escritura não pode ser realizada, e o comprador corre o risco de enfrentar sanções fiscais.
Fatores que influenciam o valor do IMT:
- Valor de venda do imóvel.
- Localização (por exemplo, ilhas ou continente).
- Finalidade do imóvel (habitação permanente, secundária ou arrendamento).
O tempo necessário para concluir uma escritura depende da organização dos documentos e da disponibilidade do notário ou da conservatória. Se todos os documentos estiverem em ordem, o processo pode ser feito em poucas horas. No entanto, podem surgir atrasos se faltar algum documento essencial ou se houver discrepâncias na informação.
