Ter um imóvel arrendado é uma forma legítima de rendimento até ao momento em que o inquilino deixa de pagar: o que começa como um simples atraso transforma-se rapidamente em stress, perda financeira e incerteza.
Se o seu inquilino está em incumprimento, a lei dá-lhe meios claros para agir com segurança e dentro dos prazos certos.
Este guia explica, passo a passo, como lidar com o despejo por falta de pagamento, quando o atraso se torna incumprimento e como recuperar o seu imóvel com segurança e sem erros legais
Quando o atraso se torna incumprimento
A lei é clara: o inquilino deve pagar a renda no último dia do período a que respeita, salvo convenção em contrário.
Quando a renda não é paga nesse dia, aquele entra automaticamente em mora — isto é, em atraso no cumprimento da obrigação.
A partir desse momento, o senhorio pode exigir de imediato o pagamento das rendas vencidas.
💡 Se o inquilino regularizar a dívida até 8 dias após o vencimento, cessa o direito do senhorio à indemnização ou à resolução do contrato.
O primeiro atraso: considerado incumprimento?
Mesmo um único atraso já constitui falta de cumprimento do contrato de arrendamento.
O não pagamento na data de vencimento obriga o inquilino a pagar as rendas em falta acrescidas de uma indemnização compensatória:
- 20% sobre o valor em dívida (artigo 1041.º); ou
- 50%, segundo a jurisprudência aplicada ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Se o inquilino pagar a renda e a indemnização dentro de oito dias, o senhorio não pode extinguir o contrato apenas por esse atraso.
Até quando esperar antes de agir legalmente
Nem todo o atraso justifica um despejo imediato.
O contrato só pode ser terminado se a falha da outra parte tornar impossível ou insuportável a continuação do mesmo.
A lei prevê dois casos automáticos de inexigibilidade:
1. Mora prolongada
Quando há três meses de rendas em atraso ou mais, o senhorio pode extinguir o contrato.
2. Mora reiterada
Quando o inquilino atrasou mais de oito dias no pagamento por quatro vezes (seguidas ou não) num período de 12 meses, o senhorio também pode extinguir o contrato (artigo 1083.º, n.º4)
⚠️ O direito de resolução (extinção do contrato) deve ser exercido até três meses após o senhorio ter conhecimento do atraso, sob pena de caducidade, isto é, sob pena de perder este direito.
(chamada para a rede móvel nacional)
O que diz a lei sobre o não pagamento da renda
As rendas e alugueres prescrevem em cinco anos.
Enquanto a dívida e a indemnização não forem pagas, o senhorio pode recusar o recebimento das rendas seguintes.
Resolução extrajudicial e judicial
- A resolução pode ser feita por carta registada (extrajudicial) ou por via judicial.
- Se a resolução for por mora superior a três meses, o inquilino pode “curar” a mora, pagando tudo no prazo de um mês após notificação — mas apenas uma vez por contrato.
- No caso de mora reiterada, essa possibilidade não existe.
O contrato de arrendamento, acompanhado da prova de comunicação da dívida, é título executivo.
Com ele, o senhorio pode avançar para a execução de pagamento de rendas ou pedido de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento.
Aviso formal: quando e como comunicar o inquilino
A comunicação é o passo que torna o processo legalmente válido.
Sem ela, a resolução pode ser anulada.
Formas legais de comunicação:
- Carta registada com aviso de receção (enviada para o local arrendado).
- Entrega em mão com assinatura de receção.
- Notificação avulsa por advogado ou solicitador.
Se existirem vários senhorios, todos devem assinar a comunicação.
Caso de mora reiterada
Após o terceiro atraso, o senhorio deve avisar o arrendatário de que novo atraso permitirá resolver o contrato.
Sem esse aviso formal, o despejo poderá ser considerado inválido.
Alternativas antes do despejo: negociação e mediação
Nem sempre o litígio é inevitável.
Existem soluções que podem evitar um processo judicial despejo por incumprimento:
Negociação direta
Permite acordar o pagamento faseado ou dispensar parte da indemnização.
“Cura” da mora
Mesmo após a comunicação de resolução, o arrendatário tem um mês para pagar tudo (apenas em mora prolongada).
Mediação
É possível recorrer à mediação extrajudicial para regularizar a dívida ou acordar a saída do imóvel sem conflito.
Quando procurar um advogado de arrendamento
Procure apoio jurídico se o atraso se prolongar ou se o inquilino resistir às comunicações.
Um advogado especializado pode:
- Redigir corretamente a comunicação de resolução;
- Instruir o processo de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento;
- Elaborar o título executivo para cobrança das rendas;
- Representá-lo em caso de oposição judicial.
⚖️ Um acompanhamento técnico desde o início evita nulidades e acelera a recuperação do imóvel.
Como prevenir novos atrasos no futuro
- Exigir caução até duas rendas.
- Acordar rendas antecipadas até três meses.
- Nomear um fiador solvente.
- Definir cláusulas de incumprimento no contrato.
Monitorizar eventuais moras reiteradas (mais de 4 em 12 meses).
(chamada para a rede móvel nacional)
Histórias reais de quem já passou por isso
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Perguntas frequentes
Envie uma carta registada com aviso de receção exigindo o pagamento e a indemnização legal.
Se o atraso persistir, pode resolver o contrato e iniciar despejo por falta de pagamento.
Sim. A falta de pagamento por três meses ou reiterada permite a resolução do contrato.
Basta comunicar formalmente o arrendatário e seguir o procedimento legal.
Três meses de atraso já permitem despejo imediato.
Também é possível se houver quatro atrasos superiores a oito dias em 12 meses.
A carta registada com aviso de receção é suficiente para constituir o inquilino em mora.
Em casos complexos, pode optar por notificação judicial avulsa feita por advogado.
Peça caução e fiador, defina cláusulas claras no contrato e mantenha comunicação formal.
Acompanhar os pagamentos desde o início evita incumprimentos prolongados.
Conclusão: A hora de agir é agora
Adiar a decisão apenas prolonga o prejuízo. A lei protege o senhorio que age com base na boa-fé, dentro dos prazos e com as comunicações corretas.
Se o seu inquilino deixou de pagar, não espere mais — é possível agir com firmeza e recuperar o seu imóvel de forma legal e segura.
Fale com um advogado em arrendamento e saiba qual o próximo passo seguro.
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Aviso Legal: Este conteúdo jurídico tem caráter meramente informativo e formativo, destinado a instruir o leitor, e pode conter imprecisões ou desatualizações legais, não substituindo a análise individualizada por um advogado.
