Um inquilino que não paga não causa apenas prejuízo financeiro: o seu investimento estanca e consome a sua paz. O incumprimento prolongado compromete o rendimento anual, desvaloriza o imóvel e obriga, muitas vezes, a recorrer à via judicial.
Neste artigo, explicamos quanto pode realmente perder e como agir dentro da lei para recuperar o seu investimento – com clareza, rapidez e apoio especializado.
Incumprimento do arrendamento: o custo oculto
O prejuízo de um senhorio começa muito antes da ação judicial.
Segundo o artigo 1041.º o locador pode exigir:
- Rendas e encargos em atraso;
- Indemnização de 20% sobre o valor devido;
- Recusa de rendas seguintes enquanto o inquilino não regularizar o(s) pagamento(s) em atraso;
- Renda duplicada se o imóvel não for devolvido após o fim do contrato (artigo 1045.º);
- Reparação de danos ou deteriorações causadas ao imóvel (artigo 1038.º).
Em muitos casos, os custos indiretos (tempo perdido, litígio e manutenção) excedem o valor das rendas em dívida.
Como calcular o prejuízo real: rendas, tempo e custos legais
O cálculo deve considerar não apenas as rendas em falta, mas também o impacto financeiro total até à desocupação:
- Rendas e encargos vencidos;
- Indemnização legal de 20%;
- Renda duplicada enquanto o imóvel não é restituído;
- Custas processuais e honorários;
- O tempo de mora, que representa o maior prejuízo do senhorio.
Se a mora for superior a três meses, o contrato pode ser resolvido extrajudicialmente, por simples comunicação escrita (artigo 1083.º e artigo 9.º NRAU).
Perdas financeiras diretas vs. indiretas
Perdas diretas
- Rendas e encargos em atraso;
- Indemnizações legais e cauções não recuperadas.
Perdas indiretas
- Impossibilidade de arrendar o imóvel durante o litígio;
- Deterioração do imóvel;
- Custos de advogado e tempo de resolução.
O senhorio pode ainda acumular a extinção do contrato com pedido de indemnização por danos patrimoniais, reforçando a recuperação dos prejuízos.
O impacto no rendimento anual e na valorização do imóvel
As rendas em falta comprometem o rendimento líquido anual, reduzindo o retorno do investimento.
Além disso, imóveis ocupados em incumprimento ou mal conservados podem perder valor de mercado, sendo penalizados com agravamento de IMI se permanecerem devolutos por mais de um ano (artigo 112.º, n.º 3 CIMI).
Um inquilino inadimplente pode representar uma perda de até 15–25% do rendimento anual esperado, especialmente quando o processo se prolonga mais de 6 meses.
(chamada para a rede móvel nacional)
Como minimizar danos e agir preventivamente
Algumas medidas legais ajudam o senhorio a proteger-se:
- Caução até duas rendas (artigo 1076.º) para cobrir danos e incumprimentos;
- Fiança com notificação obrigatória ao fiador em até 90 dias após a mora (artigo 1041.º, n.º 3);
- Cláusulas contratuais claras sobre prazos de pagamento e resolução;
- Resolução extrajudicial por mora grave (≥ 3 meses) ou reincidente (artigo 1083.º).
Quando a ação judicial se torna inevitável
A ação judicial é necessária quando o inquilino:
- Persiste no incumprimento não pecuniário (artigo 1083.º, n.º 2);
- Não desocupa o imóvel após a resolução (artigo 1045.º, n.º 3);
- Ou quando é preciso obter título executivo para despejo (artigo 15.º NRAU).
Nestes casos, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) simplifica o processo, emitindo título para execução imediata.
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Histórias reais de quem já passou por isso
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Perguntas frequentes
Um inquilino em incumprimento pode gerar prejuízos elevados: rendas vencidas, indemnização de 20%, renda duplicada pelo atraso na restituição e custos judiciais.
Sim, até duas rendas, desde que o contrato o preveja e haja incumprimento.
Não existe seguro obrigatório mas há seguros facultativos que cobrem rendas não pagas e apoio jurídico.
Sim. O despejo permite recuperar o imóvel e limitar o prejuízo, podendo ser feito por comunicação extrajudicial em casos de mora grave.
Conclusão: agir cedo é poupar dinheiro
Ignorar rendas em atraso é prolongar o prejuízo. A lei protege o senhorio que atua de forma rápida e documentada. A QUOR Advogados apoia-o na análise, resolução e execução do contrato de arrendamento, garantindo eficiência e segurança jurídica.
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