Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- Em regra, o acordo pode ser mais rápido, mas depende da colaboração do inquilino e de um acordo escrito juridicamente sólido.
- O despejo oferece maior segurança jurídica, embora envolva mais custos, incerteza temporal e risco de prolongamento do processo.
- A decisão exige ponderar incumprimento, urgência e riscos, avaliando qual das vias minimiza prejuízos no caso concreto.
Perante um inquilino em incumprimento, muitos senhorios hesitam entre tentar um acordo ou avançar para um processo de despejo de arrendamento. Cada opção tem implicações jurídicas, financeiras e temporais distintas.
Este artigo analisa, de forma comparativa e fundamentada na lei portuguesa, quando cada via pode ser adequada, quais os principais riscos e que fatores devem ser ponderados antes de decidir.
Aviso Legal: A informação apresentada é de natureza geral e não substitui a análise do seu caso concreto por um advogado
Acordo com o inquilino ou processo de despejo: comparação essencial
A escolha entre negociar a saída do inquilino ou avançar para a via judicial (ou Procedimento Especial de Despejo, através do Balcão do Arrendatário) é uma das decisões mais relevantes para o senhorio e face à qual um advogado imobiliário pode ajudar.
De forma sintética, as implicações práticas de cada opção tendem a ser as seguintes:
Critério | Acordo de Revogação | Processo de Despejo (Resolução) |
Segurança Jurídica | Depende da redação do acordo e do cumprimento voluntário pelo inquilino. | Elevada, resultando num título executivo ou sentença judicial para desocupação forçada. |
Previsibilidade | O senhorio pode conhecer a data de entrega das chaves, se o acordo for cumprido. | Reduzida. O inquilino pode opor-se, pedir diferimento da desocupação ou recorrer. |
Tempo | Em certos casos, curto (dias ou semanas). | Variável, podendo prolongar-se por meses ou mais, consoante o processo. |
Custos | Eventual compensação ao inquilino + custos de redação legal. | Taxas de justiça, honorários e custos de execução. |
Risco de Prolongamento | Menor, quando existe boa-fé e colaboração. | Elevado, sobretudo em caso de oposição. |
Desgaste para o Senhorio | Tendencialmente menor. | Maior, devido à incerteza e burocracia. |
Nota: Pode consultar informação pública disponível em DGAJ
Quando tentar um acordo com o inquilino pode fazer sentido
Em determinados contextos, tentar um acordo pode revelar-se uma via mais rápida e menos onerosa para recuperar o imóvel, sobretudo quando ainda existe comunicação entre as partes.
A lei portuguesa permite que senhorio e arrendatário façam cessar o contrato de arrendamento por mútuo consentimento, figura designada por revogação.
O acordo tende a fazer mais sentido quando:
- O inquilino reconhece dificuldades financeiras e manifesta intenção de sair;
- O senhorio necessita do imóvel num prazo curto;
- O senhorio prefere limitar prejuízos futuros, mesmo que implique abdicar de parte da dívida passada.
Riscos frequentes:
O principal risco reside em acordos verbais ou mal estruturados. Sempre que a revogação não seja imediatamente executada ou envolva compensações financeiras, a lei exige que seja celebrada por escrito, sob pena de fragilidade jurídica.
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Quando o processo de despejo se torna inevitável
Nem sempre o diálogo é possível. O processo de despejo tende a tornar-se inevitável quando a confiança está comprometida e o inquilino não demonstra intenção de desocupar voluntariamente o imóvel.
O fundamento legal encontra-se na resolução do contrato pelo senhorio, nos termos do art. 1083.º do Código Civil, designadamente em situações como:
- Incumprimento reiterado, nomeadamente mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, ou atrasos frequentes superiores a oito dias;
- Falta de cooperação, ausência de resposta ou recusa sistemática de contacto;
- Adiamento prolongado, que agrava o prejuízo financeiro sem garantir recuperação do imóvel.
Nestes casos, o despejo pode ser a única via juridicamente eficaz para reaver o imóvel, conte com um advogado imobiliário para tal.
Custos, riscos e tempo: o que tende a pesar mais em cada opção
- No despejo: O impacto não é apenas financeiro. O tempo é um fator crítico. Havendo oposição ou pedido de diferimento da desocupação por razões sociais — previsto, entre outros, no art. 864.º do Código de Processo Civil — o senhorio pode permanecer vários meses sem renda e sem imóvel.
- No acordo: O custo tende a ser imediato. Pode implicar perdão de rendas ou pagamento de um valor para saída voluntária. Em certos casos, esta solução pode revelar-se financeiramente menos onerosa do que um processo judicial prolongado.
Esta avaliação depende sempre das circunstâncias concretas do contrato, do comportamento do inquilino e da capacidade de resposta do sistema judicial.
Erros comuns dos senhorios em situações de incumprimento
Entre os erros mais frequentes destacam-se:
- Acordos verbais, difíceis de provar e sem valor executivo
- Adiamento sucessivo, aceitando pagamentos irregulares sem formalização da dívida.
Atuação ilegal, como mudar fechaduras ou cortar serviços essenciais, práticas proibidas e suscetíveis de responsabilidade civil e criminal. O despejo forçado só pode ocorrer com título executivo, nos termos do art. 15.º do NRAU.
Checklist prática para decidir entre acordo ou despejo
Antes de decidir, pode ser útil ponderar:
- O inquilino responde às comunicações? (Indício relevante para avaliar a viabilidade do acordo)
- O inquilino tem rendimentos penhoráveis?
- Existe contrato escrito válido?
- Existe urgência na recuperação do imóvel?
- O atraso já ultrapassa três meses?
Perguntas frequentes
Sim, desde que cumpra a forma legal, nomeadamente a exigência de documento escrito.
Não. As partes podem transigir em qualquer fase do processo, até à execução da desocupação.
Depende do caso concreto. Sem oposição pode durar alguns meses; com oposição ou pedidos de diferimento, pode prolongar-se significativamente. Aqui, o apoio de um advogado imobiliário é essencial.
Sim. Em muitos casos, a citação para o processo leva o inquilino a negociar a saída voluntária.
O prejuízo financeiro tende a aumentar e algumas rendas podem tornar-se irrecuperáveis, sem garantir a recuperação do imóvel.
Quando a consulta jurídica é indispensável
Sempre que exista incumprimento prolongado, risco de oposição do inquilino ou dúvidas quanto à melhor via legal, a consulta jurídica é essencial para evitar decisões irreversíveis ou juridicamente frágeis.
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