Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- Iniciar um processo de despejo exige preparação documental rigorosa e cumprimento prévio de formalidades legais.
- Comunicações corretas e prova documental adequada evitam recusas e atrasos.
- Erros na fase inicial podem atrasar o despejo por meses e aumentar custos.
Quando um inquilino entra em incumprimento prolongado, muitos senhorios chegam ao mesmo ponto: a necessidade de recuperar o imóvel.
No entanto, avançar para um processo de despejo de arrendamento sem preparação adequada pode transformar um problema sério num processo ainda mais longo e oneroso.
Este artigo explica o que deve ser preparado antes de iniciar um despejo, quais os documentos e provas mais comuns, e de que forma a organização inicial influencia prazos e custos, ajudando a decidir como avançar com maior segurança jurídica.
Aviso Legal: A informação apresentada é de natureza geral e não substitui a análise do seu caso concreto por um advogado
O que fazer nas primeiras 24 horas após decidir avançar
Após esgotadas as tentativas de resolução informal, a decisão de avançar para o despejo deve ser acompanhada de uma atuação organizada e imediata. Conte com a ajuda de um advogado imobiliário.
Em regra, os primeiros passos passam por:
- Identificar o tipo de incumprimento, pois a resposta legal varia conforme a causa (falta de pagamento, uso indevido, obras não autorizadas, entre outras).
- Verificar o contrato de arrendamento, confirmando se está assinado, em vigor e se existem aditamentos ou renovações relevantes.
- Reunir a documentação já disponível, nomeadamente comprovativos de rendas pagas e em falta, bem como trocas de correspondência com o inquilino.
Esta fase inicial não resolve o problema, mas evita erros básicos que podem comprometer todo o processo.
Nota: Pode consultar informação pública disponível em DGAJ
Checklist de documentos para iniciar um processo de despejo
Para iniciar um processo de despejo com segurança, é essencial reunir documentação que demonstre a relação contratual e o incumprimento.
Em termos gerais, os documentos mais comuns incluem:
- Contrato de arrendamento (original ou cópia autenticada), como prova da relação jurídica.
- Comprovativo da comunicação de resolução do contrato, quando o despejo assenta nessa modalidade.
- Aviso de receção da comunicação enviada ao inquilino, demonstrando que este foi validamente notificado.
- Caderneta predial, para identificação do imóvel.
- Comprovativo do pagamento do Imposto do Selo, frequentemente relevante para demonstrar a regularidade fiscal do contrato.
Nos termos do art. 15.º do NRAU, determinados documentos permitem constituir base para a execução para entrega do imóvel, mas a exigência concreta pode variar consoante o caso.
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Provas mais comuns nesses processos
Nos processos de despejo, a prova é maioritariamente documental.
Entre as provas mais frequentes encontram-se:
- Comunicações formais (cartas de interpelação ou resolução), que devem cumprir os requisitos legais, nomeadamente o envio por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU)
- Extratos bancários, para demonstrar a ausência de pagamento das rendas nas datas acordadas.
- Registos fotográficos ou relatórios técnicos, especialmente quando estão em causa obras não autorizadas ou deterioração do imóvel.
A recolha tardia ou incompleta destas provas é uma das principais causas de fragilidade do processo. Um advogado imobiliário ajuda-o a precaver-se.
Prazos e custos associados ao início do despejo
O início do despejo envolve custos e prazos que devem ser ponderados desde o início.
Do ponto de vista financeiro, podem estar em causa:
- Taxas de justiça, calculadas com base no valor da causa;
- Honorários jurídicos, quando existe acompanhamento por advogado;
- Custos adicionais, como notificações ou diligências executivas.
Nos termos do art. 298.º do Código de Processo Civil, o valor da causa corresponde, em regra, ao valor de dois anos e meio de renda, acrescido das rendas em dívida.
Quanto aos prazos, a preparação é determinante. Em determinadas situações, o senhorio tem de aguardar o prazo legal após a resolução do contrato antes de avançar, o que significa que erros iniciais podem traduzir-se em meses adicionais de espera.
Diferença entre preparação adequada e preparação insuficiente
A forma como o processo é preparado tem impacto direto no seu andamento.
- Preparação adequada: documentação completa, comunicações válidas e requerimento corretamente instruído tendem a evitar recusas iniciais e pedidos de esclarecimento.
- Preparação insuficiente: a falta de documentos essenciais pode levar à recusa do requerimento ou a despachos de aperfeiçoamento, atrasando o processo por semanas ou meses.
A preparação não garante rapidez, mas reduz riscos evitáveis que frequentemente penalizam o senhorio.
Perguntas frequentes
Em determinadas fases, como no Procedimento Especial de Despejo, pode ser possível. Contudo, se existir oposição e o processo seguir para tribunal, a constituição de advogado imobiliário pode tornar-se obrigatória, dependendo do valor da causa.
Os comprovativos de notificação do inquilino. Cartas sem aviso de receção ou comunicações informais são causas comuns de rejeição do pedido.
A participação fiscal é exigida. O registo predial só é obrigatório em determinadas situações, mas a sua ausência pode ter impacto jurídico, exigindo análise concreta.
Depende do enquadramento legal. A lei prevê fundamentos específicos, como mora igual ou superior a três meses ou atrasos reiterados, mas cada caso deve ser analisado.
Não. A preparação reduz erros formais, mas o inquilino pode exercer direitos de defesa ou pedir o diferimento da desocupação.
Quando a consulta jurídica é indispensável
A consulta jurídica é particularmente relevante quando não existe contrato escrito, quando o inquilino beneficia de regimes de proteção específicos ou quando o fundamento do despejo não é a falta de pagamento, exigindo prova mais complexa.
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