Evita surpresas e protege o teu investimento
Assinar um CPCV sem saber o que estás realmente a aceitar pode custar-te o sinal — ou muito mais. Neste guia, explicamos, de forma clara e prática, o que é o contrato-promessa de compra e venda, que riscos deves evitar e como garantir que o documento protege o teu investimento na compra de casa
O que é o contrato-promessa de compra e venda (CPCV)?
O CPCV é um contrato preliminar, no qual comprador e vendedor assumem a obrigação futura de celebrar a escritura definitiva de compra e venda. Está previsto no artigo 830.º do Código Civil.
Apesar de ser uma “promessa”, tem valor jurídico real: obriga ambas as partes ao cumprimento, salvo se existir cláusula de arrependimento (pouco comum).
Assinar um CPCV mal redigido pode gerar perdas financeiras graves, incluindo a perda do sinal ou indemnizações elevadas.
O que deve constar num CPCV bem feito?
Um CPCV robusto inclui:
- Identificação completa das partes;
- Descrição exata do imóvel e registo predial;
- Valor total e forma de pagamento;
- Valor do sinal e reforços, se houver;
- Prazo para celebração da escritura;
- Condições suspensivas (ex: aprovação do crédito);
- Penalizações em caso de incumprimento;
- Encargos adicionais (IMT, escritura, condomínio, etc).
💡 Dica jurídica: cláusulas genéricas favorecem sempre quem redige. Nunca assines sem revisão jurídica.
Quais os maiores riscos para quem assina o CPCV?
1. Cláusulas desequilibradas
- Penalizações só para o comprador
- Falta de prazo para escritura
- Exclusão de garantias legais
2. Perda do sinal por desistência
- Mesmo por motivos fora do teu controlo (ex: crédito recusado)
3. Insegurança documental
- Imóveis sem licenciamento
- Penhoras ou ónus ocultos
- Falta de registo atualizado
🛑 Confia, mas verifica — especialmente se o CPCV for proposto pela imobiliária ou pelo vendedor.
Qual o valor do sinal e o que acontece se algo correr mal?
O sinal corresponde, geralmente, a 10% a 20% do valor do imóvel. Serve como garantia do negócio e será abatido ao valor final.
Se desistires sem justificação legal, podes perder o sinal.
Se for o vendedor a desistir:
- Terá de devolver o sinal em dobro, salvo acordo diferente.
⚠️ Importante: se o CPCV não mencionar esta regra expressamente, há margem para litígio. Um contrato bem redigido evita isso.
(chamada para a rede móvel nacional)
Quem redige o CPCV: advogado, banco ou imobiliária?
Muitos CPCVs são apresentados pela imobiliária ou por advogados do vendedor.
Outros são “pré-formatados” por bancos como condição do crédito — o que não garante que defendam os teus interesses.
✍️ Ideal: o comprador deve ter o contrato revisto por um advogado próprio, com cláusulas de proteção como:
- Condição de crédito aprovado;
- Limite de responsabilidades;
- Penalizações equilibradas.
É obrigatório ir a notário ou fazer escritura?
O CPCV não exige notário nem escritura pública — pode ser feito por escrito particular.
Contudo, para reforçar a segurança:
- Reconhecer assinaturas é recomendável;
- Registar o CPCV na Conservatória (com eficácia real) protege o comprador de futuras penhoras.
🛡️ Um CPCV com eficácia real salvaguarda o teu direito à aquisição, mesmo que o vendedor tente vender a terceiros.
Eficácia real significa que o contrato passa a produzir efeitos perante terceiros, garantindo o teu direito à aquisição.
Conclusão: como blindar juridicamente a tua compra?
Antes de assinar um CPCV:
- Pede uma minuta para análise jurídica;
- Verifica a documentação do imóvel (registo, licença, ónus);
- Garante que todas as condições estão por escrito;
- Exige cláusulas de salvaguarda ligadas ao crédito e prazos;
- Não cedas à pressão de agentes ou promotores.
Na QUOR, o nosso advogado imobiliário ajuda compradores a protegerem o investimento mais importante das suas vidas com contratos claros, seguros e legalmente blindados.
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FAQ - Perguntas Frequentes
É o contrato que formaliza a intenção de compra e venda, vinculando juridicamente ambas as partes até à escritura.
Sim, se desistires sem causa justificada ou cláusula que permita arrependimento.
Podem, mas isso não garante que o contrato defenda os teus interesses. Pede sempre revisão jurídica.
Não, mas é recomendável para efeitos de prova e registo.
Sim, desde que aceites pelas partes. Cláusulas como dependência do crédito são essenciais
Vais assinar um CPCV? Faz uma revisão jurídica antes.
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