Dr.ᵃ Mónica Martins · Advogada
cédula n.º 69871P
Sumário
- O despejo envolve regras formais que, se não forem cumpridas, podem atrasar a recuperação do imóvel
- Nem todos os casos exigem advogado desde o início, mas há situações em que é obrigatório
- O acompanhamento jurídico visa sobretudo evitar erros processuais e reduzir o desgaste do senhorio
A decisão de avançar para um despejo é, para muitos senhorios, um momento sensível na gestão do arrendamento.
Para além da perda de rendimentos, existe o receio de processos longos, oposição do inquilino e falhas formais que podem comprometer todo o procedimento.
O apoio jurídico em processos de despejo não se limita à intervenção em tribunal. Em regra, começa antes, na análise do contrato, na verificação dos fundamentos legais e na correta comunicação com o inquilino, procurando assegurar que cada passo é dado de acordo com a lei aplicável.
Aviso Legal: A informação apresentada é de natureza geral e não substitui a análise do seu caso concreto por um advogado
Em que situações um senhorio pode enfrentar dificuldades num despejo
O despejo não é um ato automático. Mesmo quando existe incumprimento, o senhorio pode encontrar obstáculos relevantes, sobretudo quando o inquilino resiste à saída do imóvel.
As situações mais frequentes, analisadas por advogados imobiliários, incluem, entre outras:
- Incumprimento prolongado no pagamento das rendas
- Recusa do inquilino em sair após denúncia ou oposição à renovação do contrato
- Existência de danos no imóvel ou utilização indevida
- Dificuldades em provar que as comunicações legais foram corretamente efetuadas
Nestes cenários, é essencial que o fundamento invocado esteja previsto na lei, como sucede nos casos indicados no art. 1083.º do Código Civil, que regula a resolução do contrato por justa causa.
Nota: Pode consultar informação pública disponível em DGAJ.
Quando é necessário um advogado num processo de despejo
A lei portuguesa permite que, em determinadas situações, os cidadãos intervenham diretamente em procedimentos relacionados com o arrendamento. No entanto, essa possibilidade é limitada e depende do tipo de processo e do seu valor.
A constituição de advogado é obrigatória nas causas em que seja admissível recurso ordinário, designadamente quando o valor da ação ultrapassa a alçada do tribunal de 1.ª instância (atualmente 5.000 €).
Na prática, isso significa que:
- Se o valor da ação (que pode corresponder a 2,5 anos de renda acrescido das rendas em dívida) exceder esse montante, o senhorio tem de estar representado por advogado
- Sempre que exista recurso de uma decisão judicial, a representação forense é obrigatória
- No Procedimento Especial de Despejo, caso o inquilino deduza oposição e o processo seja remetido para tribunal, o acompanhamento jurídico torna-se, em regra, indispensável para assegurar a correta tramitação do processo
Mesmo quando a lei não impõe expressamente a constituição de advogado, erros na escolha do procedimento, na fundamentação da resolução do contrato ou no cumprimento das formalidades podem comprometer o despejo.
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Como funciona o acompanhamento ao longo do despejo
Numa fase inicial, é feita a análise do contrato de arrendamento e dos factos relevantes, verificando se existem fundamentos legais para a cessação. Em determinados casos, a lei permite a resolução extrajudicial do contrato. De acordo com o art. 1084.º, n.º 2 do Código Civil, a resolução por falta de pagamento de renda igual ou superior a três meses pode operar mediante comunicação ao inquilino, desde que devidamente fundamentada.
O acompanhamento jurídico assegura que essa comunicação:
- É enviada pela forma legalmente exigida
- Contém a identificação correta da dívida
- Não apresenta falhas que possam ser posteriormente invocadas como nulidade
Caso o inquilino não desocupe o imóvel, o processo pode evoluir para o Procedimento Especial de Despejo ou para uma ação judicial, consoante o enquadramento legal aplicável. Conte com a ajuda de um advogado imobiliário.
Que documentos o senhorio precisa de enviar
Para que o processo avance com segurança, é essencial reunir a documentação adequada desde o início.
Nos termos do art. 15.º, n.º 1 do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), podem servir de base à execução para entrega do imóvel:
- O contrato de arrendamento, em original ou cópia autenticada
- O comprovativo da comunicação de resolução enviada ao inquilino, acompanhado do aviso de receção
- A prova da notificação da dívida, quando o fundamento do despejo seja a falta de pagamento.
É ainda habitual ser solicitada a caderneta predial urbana atualizada e o comprovativo do pagamento do Imposto do Selo do contrato, quando aplicável, para efeitos de legitimação fiscal e registral.
Prazos típicos numa ação de despejo
A duração de um processo de despejo depende de múltiplos fatores, incluindo a atuação do inquilino e a carga processual das entidades envolvidas. Ainda assim, a lei define alguns marcos temporais relevantes.
O senhorio pode resolver o contrato quando exista mora no pagamento da renda igual ou superior a três meses, ou quando ocorram atrasos superiores a oito dias por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses.
Em determinadas situações, o inquilino dispõe da possibilidade de purgar a mora, pagando as quantias em dívida, o que pode suspender ou travar o despejo. Caso exista oposição, os prazos alargam-se e o processo pode transitar para tribunal, prolongando-se por vários meses.
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Perguntas frequentes
Em alguns casos é possível, mas erros formais ou prazos mal cumpridos podem comprometer todo o processo.
Depende do procedimento adotado e da existência de oposição, não havendo um prazo único aplicável a todos os casos.
O processo pode passar para tribunal e tornar-se mais longo, exigindo novas diligências. O apoio de um advogado imobiliário é essencial.
Pode constituir fundamento, mas o despejo não é automático e depende das circunstâncias do caso.
Não. Em alguns casos a desocupação ocorre sem intervenção judicial, se o inquilino sair voluntariamente.
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Excelente consulta! A Dra. Paula foi muito simpática, prática e objetiva.
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Experiência óptima, a Dr. Paula foi muito atenciosa, agradeço imenso
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Gostei da consulta com a Dra. Mónica Martins, veio reforçar a análise que eu tinha feito e foi muito esclarecedora nas opções que eu tenho no sentido de resolver o assunto que tenho pendente. Bons profissionais, recomendo os serviços. Paula Costa
Excelente atendimento e explicação das questões colocadas à dra. Paula Pratinha. Simpatia e boa disposição incluídas na consulta. Recomendo.
Foi a primeira vez que procurei por um advogado na Internet, precisava de alguém com especialidade no meu caso e numa pesquisa um pouco desesperada dada a situação encontrei a Quor advogados, não fiz qualquer pesquisa sobre a veracidade ou opiniões da empresa simplesmente queria uma resposta e um conselho rápido para que pudesse ser guiada e agir o mais rápido possível. Fiquei muito admirada pela rapidez, contactei e passado uma hora tinha o agendamento feito para o dia seguinte. A Dra Paula Pratinhas foi excelente, deixou -me super à vontade e melhor ainda consegui deixar -me um pouco menos ansiosa relativamente à situação. O mais provável é sempre que precisar recorrer a Quor, de preferência com a Dra Paula que adorei. Sem dúvida passarei o contacto a quem me pedir sugestões de advogados.
Simples e eficaz. Excelente apoio da Dra. Paula Pratinha.
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Gostaria de expressar a minha mais profunda admiração e reconhecimento à Dra. Paula Eiró Pratinha e ao excelente serviço de representação jurídica online que recebeu. Excelente profissionalismo, competência e acompanhamento remoto (França-Portugal). Nunca poderei agradecer-lhe o suficiente, Dr. Pratinha.
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